第一章  总  则

1.0.1  为加强南阳市城市规划管理，实现城市规划设计、管理的标准化、规范化和法制化，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《河南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、《城市规划编制办法》、《南阳市城市总体规划（2011-2020）》及国家有关技术规范规定，结合南阳实际制定本规定，作为规划审批的操作规范。

1.0.2  本规定适用于南阳市总体规划确定的中心城区规划建设用地内的规划编制、规划管理与各项建设活动（包括地上、地下各类新建、扩建、改建的建设工程，临时建设工程等）。居民和村民自建住房，另按有关规定执行。

1.0.3  各类工程建设应采用1954年北京坐标系的南阳独立坐标控制网和1985国家高程基准。

1.0.4  已编制控制性详细规划或控制性单元规划（以下简称控规）的以控规为依据。

第二章   用地管理

第一节  城市用地分类及适建范围

2.1.1  城市用地按其主要用途和功能分区的分类基本原则，依照国家《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ5037-2011），城乡用地共分2大类、9中类、14小类;城市建设用地分为8大类、35中类、42小类。

2.1.2  各类建设用地性质的划分应遵循土地使用兼容性的原则，符合控规等各项规划；未编制控规地区建设用地性质和适建范围，由市规划行政主管部门根据城市总体规划和拟建项目对周围环境的影响、区域基础设施的条件及土地使用兼容性具体核定。

凡需改变规划用地性质的，应先按规定程序和审批权限调整规划，经批准后执行。

第二节  建设用地控制

2.2.1  建设用地红线图一般应在1：1000或1:500现状地形图上绘制（特殊情况可采用其他比例尺的地形图）。图上应根据需要绘制规划用地范围线、红线、绿线、蓝线、紫线、黄线等，应用坐标标注。

2.2.2  建设项目规划用地界线的划定应当考虑城市规划要求、土地权属权限、建设项目批准文件、有关技术规范等因素综合确定，以现状实测地形图为依据。

2.2.3  建设项目的规划用地总面积包括建设项目实际（使用）用地面积和相邻道路、绿地、广场、管线走廊等用地面积，各部分用地面积应在建设用地规划许可证中明确。凡用地单位征用相邻已修建城市道路或未修建的城市规划道路，需同时代征规划道路红线宽度一半范围的土地（国土主管部门函告已征用的除外），作为开拓道路及敷设市政工程管线用地；若用地临道路交通广场、河道绿地、街头绿地、道路景观绿地等，需一并代征，作为相应市政基础设施等用地。建设项目的建筑密度、容积率等规划技术指标计算按实际（使用）建设用地面积（不含代征土地面积）计算。

建设项目规划用地面积计算单位为平方米，精确到小数点后两位数。

2.2.4  建设项目用地规划条件应依据控规确定。尚未编制控规的，经市规划行政主管部门研究，报市政府批准后，确定规划条件。

2.2.5  因涉及国家安全、保密、环保、公共卫生和公共交通及特殊原因需要单独设置的项目或重大基础设施用地，可依据有关专项规划报市政府批准后，方可在城市规划确定的建设用地范围以外实施规划许可。

2.2.6  建设项目规划选址应满足以下要求：

1、建设项目应符合城市规划总体布局；

2、建设项目应与城市交通、环境保护、文物保护、市政、消防、防灾等规划衔接和协调；

3、建设项目的配套设施应与城市生活居住及公共服务设施规划衔接与协调；

4、建设项目所涉及的其他规划要求。

2.2.7  旧城改造或新区开发，都应结合周边用地实际情况，坚持统一规划、集中成片开发改造的原则，开发地块建设用地面积低于表2-1规定的，原则上不予审批。

开发地块建设用地面积下限值（㎡）    　　  表2-1

开发地块建设用地未达到表2-1规定值的，因特殊情况确实无法调整合并的，在符合本规定的相关要求，且不影响城市规划实施的情况下，由市规划行政主管部门核准，报市政府审批后可予以规划许可。

第三节  地下空间利用

2.3.1  地下空间开发利用实行统一规划、统筹安排、综合开发、合理利用的原则，充分考虑应急防灾、人民防空和国防建设等需要，坚持经济效益、社会效益和环境效益相结合。

2.3.2  城市可用地下公共空间资源主要为：广场、绿地、公园、城市道路等公共用地的下部空间；建筑物地下室，非文物古迹和非重要保护建筑的下部空间；地下轨道交通线及站点；地下人防工程设施。

2.3.3 市规划行政主管部门应当依据地下空间利用规划和建设项目的性质、规模，提出地下空间使用性质等规划条件并依法作出行政许可。

2.3.4 地下空间的利用应以地下公共交通设施、地下市政基础设施为主，但法律、法规另有规定的从其规定。

2.3.5  有利用地下空间的建设项目应规划预留临路地下空间接口，以便今后连成一个整体。

第四节  绿地管理

2.4.1沿城市内河（不包括白河城区段）两侧设沿河绿化带宽度（含防洪通道）一般不小于20米，沿总规保留的水沟（渠）两侧设沿河绿化带宽度（含防洪通道）一般不小于15米。

第三章  建筑管理

第一节 建筑容量控制指标

3.1.1  城市规划区内新建、扩建、改建的建设项目，在控规覆盖的区域，其建筑容量指标按控规确定。

3.1.2  在项目单位原有建设用地范围内，建筑容量控制指标已达到或超出原审批文件规定值的，无特殊情况不得进行扩建、加层。

3.1.3  加强社区服务类设施建设，按照人均用地不少于0.1平方米的标准，分区分级规划设置养老服务设施。新建小区开发建设和旧城改造将养老服务设施按建筑面积不少于8‰的标准纳入公建配套方案，同步规划、同步建设、同步竣工、同步交付使用。

3.1.4  工业、仓储物流用地项目建筑容量指标应符合国家、省规定控制指标参数的规定，若有变化时，依新指标参数为准。

第二节  建筑间距

3.2.1  建筑间距的确定应当综合考虑日照、采光、通风、消防、环保、节能、管线敷设、国家安全、建筑保护、视觉卫生以及土地合理利用等因素。

3.2.2  住宅建筑间距应符合不低于大寒日日照2小时的标准要求。旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准要求；旧区改造项目以外住宅建筑日照也不应小于2小时。

3.2.3  医院病房楼、休（疗）养院住宿楼的生活用房和大、中、小学教学楼及幼儿园、托儿所的生活用房和教学用房的间距应按国家相关规范标准和行业相关专业要求进行控制。

3.2.4 非住宅建筑与住宅建筑的间距，以住宅建筑为主体，其最小控制间距参照第3.2.2条执行。

3.2.5 其他非住宅建筑间的间距应按国家相关规范标准要求。

3.2.6 住宅建筑底层为商业、车库等非住宅用房时，日照影响分析以最低住宅层的窗底标高为基准。

第三节  建筑退让

3.3.1  沿建设用地边界线（或称用地红线）、城市道路、公路、河道、山体、铁路两侧以及工程管线保护区周边的建筑物，其建筑控制线退让距离除符合消防、抗震、防灾、防汛和交通安全、景观绿化、环境保护、文物保护、卫生防疫等方面的要求外，应同时符合本规定。

3.3.2  凡已经批准的详细规划、专项规划，建筑退让按已批规划执行；历史风貌地区对保持原有街道空间延续性有保护和限制要求的，建筑退让按其保护规划要求执行。

3.3.3　非工业厂房、物流仓库类建筑沿建设用地边界建筑控制线按以下要求退让距离。东、西边界时，独立的多层及以下建筑不小于6米、高层建筑（及裙房）不小于10米的距离控制；南、北边界时，多层及以下建筑不小于10米、高层建筑不小于20米（高层建筑的裙房不小于15米）的距离控制；同时满足以下要求：

1、地块周边已有建筑物的，建筑控制线小于建筑间距要求的，按建筑间距的要求控制建筑退让距离。

2、建筑控制线及其他规划控制线，均以最近距离计算建筑退让距离。

3、各控制线同时控制时，应满足最大退让距离要求。

3.3.4　住宅建筑沿建设用地相邻地界外的建设项目为文、教、卫建筑或其他非住宅建筑或公共绿地的，建筑控制线同时满足消防安全和相应规范规定的建筑间距要求。

3.3.5　非住宅建筑沿建设用地边界建筑控制线，应以满足消防安全和行业相关专业要求进行控制；界外为住宅建筑或有特殊要求的非住宅建筑，应同时满足本规定第3.2.2、3.2.4条的有关要求。

3.3.6  沿城市道路两侧的一般民用建筑建筑物后退让道路规划红线的最小控制距离不得小于表3-4所列要求。

民用建筑后退城市道路规划红线最小距离    表3-4

3.3.7　沿城市道路两侧的工业厂房、物流仓库等建筑物、构筑物，其后退道路规划红线的最小控制距离不得小于表3-5所列要求。

工业厂房、物流仓库等建筑后退城市道路规划红线最小距离  表3-5

3.3.8 工业厂房、物流仓库等建筑沿建设用地边界建筑控制线按以下要求退让距离。高度在8米以下（含8米）建筑按不小于3米的距离控制；高度在8米以上、18米以下（含18米）建筑按不小于5米的距离控制；高度在18米以上建筑按不小于8米的距离控制；同时满足以下要求：

1、界外为住宅建筑或有特殊要求的非住宅建筑，除应满足上表退界距离规定外，应同时满足本规定第3.2.2、3.2.4条的有关要求。

2、建筑控制线及其他规划控制线，均以最近距离计算建筑退距。

3、退让距离必须满足消防要求。

3.3.9　新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、博物馆、大型商场、宾馆、较大公共建筑等有大量人流、车流集散的建筑物，其后退道路规划红线距离应满足停车、人流集散的要求，除经批准的详细规划另有规定外，一般不小于30米，并应留出停车或回车场地。

3.3.10  一般民用建筑项目建筑物的地下部分或单独建设的地下建筑物退让道路红线或用地边界最小距离不得小于6米；有相邻建筑物时，退让用地边界最小距离不得小于10米；各类地下连接通道等有特定要求的地区除外。

3.3.11  沿铁路两侧新建、改建、扩建建筑工程应符合以下规定：

1、总体规划确定沿铁路两侧设有绿化隔离带的，两侧建筑物距绿化隔离带距离应不小于5米；未设有绿化隔离带的，按下列要求退让：

高速铁路两侧建筑与最外侧轨道中心线距离应不小于50米；

铁路干线两侧建筑与最外侧轨道中心线距离应不小于20米；

铁路支线、专用线两侧建筑与最外侧轨道中心线距离应不小于15米；

铁路两侧围墙与最外侧轨道中心线距离应不小于10米，围墙高度应不大于3米。

2、在铁路两侧修建高层建筑、高大构筑物（如水塔、烟囱等）、可能危及铁路运输安全的危险品仓库和厂房与轨道的距离须经论证并按铁路等相关规范规定审核审批。

3、在铁路道口附近进行建设的，须符合铁路道口管理的有关规定。

3.3.12  道路交叉口四周的建筑控制线退让道路规划红线距离应按转角处道路红线切点连线的垂直距离L进行退让控制，并按表3-6执行。

建筑后退城市道路交叉口距离参数          表3-6

3.3.13  工业厂房、物流仓库等建（构）筑物的建筑控制线退让道路红线切点连线的垂直距离：建筑物高度在24米以下不小于10米；建筑物高度在24米以上不小于12米。

3.3.14  围墙退规划道路（绿带）红线不少于1米，大门退规划道路（绿带）红线不少于6米，规划有特殊要求的项目退红线距离可适当调整。

3.3.15　沿城市内河两侧的建筑物退相邻绿化带距离不小于8米；沿规划保留水沟（渠）两侧的建筑物退相邻绿化带距离不小于5米。

3.3.16  旧城区及传统商业街两侧的建筑在满足消防、交通、管线敷设前提下，退让道路规划红线距离由市城市规划行政主管部门依据详细规划确定。

3.3.17 在其他确有必要的情况下，建筑物的主体与裙房退让道路规划红线距离可保持一致。

第四节  建筑高度控制

3.4.1  建筑物高度除须符合日照、建筑间距、消防、抗震、公共空间安全等方面的要求外，并应符合卫生和景观相关规定。

3.4.2  编制控规或相关专项规划的，按已批准的控规或相关专项规划建筑高度控制。

3.4.3  城市规划区内历史文化街区、文物保护单位和历史建筑保护单位的保护范围、建设控制地带和风貌协调区建筑高度的控制应符合《城市紫线管理办法》和文物保护的有关规定。

3.4.4  市规划行政主管部门应依据航空管理部门提供的城市规划区内净空障碍物限制面的平面、斜面和净空控制范围图及相关文件进行净空控制。凡在机场净空保护范围内，新建或改建建(构)筑物的高度必须符合机场飞行区技术标准规定的净空保护要求。高度控制以机场所在地地面高程为计算标准。

3.4.5  电台、电信信号发射塔、气象站、雷达站、微波通道、卫星地面站、军事工程等周围建筑和涉及公共安全的建筑物等对周围环境有特殊要求的设施，当其处在各种技术作业控制区范围内时，其附近规划用地内建筑高度、建筑形式和距离均应符合限高要求或其他有关规定。

第五节  停车设施配建

3.5.1  居住区内宜采用地下车库,配套公共建筑应独立设置临时停车位，其车位数量均不得低于建设项目停车设施配建标准参数表3-7的规定。

3.5.2  城市规划区内的办公、商业、宾馆、医院、专业市场等公共建设项目必须配建与其规模相应的机动车停车场（库），停车场（库）配建标准不得低于建设项目停车设施配建标准参数表3-7的规定，并符合相关专业规范。

建设项目停车设施配建标准参数           表3-7

第六节 临时建设管理

3.6.1  临时建设工程应当符合以下规定：

（一） 建筑层数必须控制在二层以下（含二层），高度不得超过8米。

（二） 临时建设应当按照国家规范及相关技术规定执行；如在市区旧区执行有困难的，在不严重影响周边环境的条件下，可以由市规划行政主管部门具体核定其建筑间距、高度等，建设单位（个人）应当与有直接影响的相邻方达成协议。

（三） 沿城市重要道路的临时建设不得影响城市景观，且不得利用沿街的底层作商业用房和其他营利性设施。

3.6.2  除建设工程施工需要或急需建设的公共服务设施以外，严格控制临时建设用地，临时建设用地应当符合以下规定：

（一） 禁止在城市近期建设用地内安排临时建设用地。

（二） 禁止在城市公共绿地、市政公用设施用地、河道蓝线范围、教育用地、城市道路红线内安排与其所在用地性质无关的临时建设用地。

（三） 历史遗址、优秀近代建筑、文物保护单位的保护范围、 建设控制范围内和自然保护区、风景名胜保护区范围内，以及城市规划保留的街区内的临时建设用地应当符合城市规划的要求。　 

3.6.3  任何单位（个人）不得改变临时建设用地规划性质和临时建设工程的使用性质，确需改变的，必须经原审批机关批准后方可改变使用性质。临时建筑物、构筑物不得转让、买卖。临时建设用地不得出让、转让或租赁，并不得建设永久性建筑物、构筑物。　 

3.6.4  临时建设用地、临时建设工程的期限不得超过《中华人民共和国城乡规划法》规定的年限，期满后或城市建设需要时建设单位（个人）必须自行将临时建筑物、构筑物拆除，恢复原状。

第四章  城市道路交通管理 

4.0.1  各级公路进入城市规划区即成为城市道路的组成部分，其布局和设计必须符合城市规划要求。

4.0.2  建筑基地及单位机动车出入口除符合城市居住区规划设计规范要求外还应符合下列规定：

1、应在建筑基地周边较低级别的道路上安排，特殊情况需要在不同级别道路上开设二个以上机动车出入口时，应当按照道路等级由低到高顺序安排。

2、出入口距城市道路交叉口，自缘石转弯半径的端点向后量起，主干路不小于80米或设在地块离交叉口最远端；次干路不小于60米或设在地块离交叉口的最远端；在支路上，距离支路与次干路交叉口不小于50米，距离两支路相交的平面交叉口不应小于30米。

3、城市主干路以上建筑基地及单位机动车出入口一般进出交通组织应采取右进左出方式；必要时接入辅道。

4.0.3 商业步行区附近应有相应规模的机动车和非机动车停车场或多层停车库，其距步行区进出口的距离不宜大于100米。

第五章 城市市政工程

第一节　供水工程

5.1.1  城市水源地必须设置卫生防护地带。卫生防护地带的范围和防护措施，必须满足相关规范要求。

5.1.2　城市水厂、加压泵站用地规模应按照规划确定，城市水厂、加压泵站用地外围应当设置宽度不小于10米的绿化防护带。

城市水厂、泵站用地周边进行其他建设时，与现状水厂、泵站用地边界距离不得小于10米，并符合相关标准规范的要求。

5.1.2  输水干管安全防护范围为管道中心线两侧不小于10米。在安全防护范围内，禁止建设与供水无关的建筑物和构筑物。沿城市道路敷设的输水干管按照道路管线综合规划实施。

5.1.3   在道路及城市公共绿地范围内的室外水表井须按地下式设置，不能影响环境景观。

第二节　排水工程

5.2.1  城市排水体制采用雨污分流制。各排水单位内部应首先实行雨污分流，完善内部排水系统后，方可排入城市排水系统。

5.2.2　污水处理厂厂区内绿化面积不得少于30%。

5.2.3  污水处理厂、污泥处理处置设施应采取防护措施，在厂区周边设置不小于10米的卫生防护绿带。

5.2.4  排水泵站的设置应结合周围环境，并与居住建筑和公共设施建筑保持不小于10米的防护间距。

抽、送易燃易爆和有毒有害液（气）体的泵站，必须设计为单独的建筑物，并应采取相应的防护措施。

5.2.5  雨水储存池、化粪池和生化等处理设施不得临城市道路（含规划道路）设置，若只能临城市道路设置需后退道路红线不小于6米。

第三节  电力电信工程

5.3.1  在城市建成区内原则上不应新建架空管线，原有架空线路应逐步改造入地。临时管线和特殊情况下确需架空的，需经市城市规划行政主管部门研究，报市政府审批。

5.3.2  在城市规划区内，架空电力线路在技术条件允许情况下，同一性质的线路应同杆架设。架空电力线宜采取单塔多回的方式架设，且应采用钢管型杆塔或窄基塔，同时宜结合道路隔离带、城市绿化带进行建设。

在满足有关法律规定及技术规范的条件下，建（构）筑物的外边线距已有架空电力线边导线的最小水平距离：

1、1千伏至10千伏的不小于5米；

2、35千伏至110千伏的不小于10米；

3、220千伏的不小于15米；

4、500千伏不小于30米。

第四节　供热工程

5.4.1  城市供热采用以热电联产、热源厂为主的集中供热系统。单位自建供热设施应逐步改造，纳入城市集中供热系统。

5.4.2  新建居住区热交换站服务范围不宜越过周边城市道路，建议1万人设置一处，建筑面积不应大于200平方米，宜采用半地下式。

5.4.3  热力站与周围建筑物的距离，应符合《声环境质量标准》等国家规范。热力站所在场所有隔声减振要求时，应采取隔振措施。

第五节  燃气工程

5.5.1　天然气场站如分输站、门站、储配站、调压站和加气（母）站应设置在相对独立的安全地带，利用管道供气的场站宜设置在供气管道附近，占地面积宜符合相关技术规范要求。燃气设施距周围建构筑物及其它设施的间距必须满足相关规范规定要求。

5.5.2　燃气管道敷设除满足相应标准、规范的要求外，还应符合下列规定：

1、地下燃气管道不得从建筑物和大型构筑物（不包括架空的建筑物和大型构筑物）的下面穿越；

2、燃气管道不得在堆积易燃易爆材料和有腐蚀性液体的场地下面穿越；

3、高压、次高压燃气管道不得在高压供电走廊下、桥梁上敷设。

4、在燃气管线中心线两侧各5米地域范围内，禁止修建其他与燃气管线无关的建筑物、构筑物。

5.5.3　建设用地内燃气管线必须地埋敷设，建筑物外墙上的燃气管道应隐蔽安全设置，建筑临街立面不得设置裸露的架空燃气管道。

第六节  管线综合

5.6.1  工程管线的规划应符合城市总体规划和专项规划及有关规范规定。

5.6.2　市政工程管线需穿越城市道路、公路、铁路、人防设施、绿化、河道、建筑物以及涉及消防、文物、净空控制和其它管线的，管线建设单位应征得相关单位的同意，采取相应的保护或者安全措施，并经市规划行政主管部门批准后方可实施。

5.6.3  城乡一体化示范区、各类园区、成片开发区域的新建主要道路，应结合新区建设、旧区改造，道路新（改、扩）建在重要地段和管线密集区建设综合管廊。

第七节  环卫和消防工程

5.7.1  商业区、市场、客运枢纽站、体育文化场馆、游乐场所、广场、社会停车场、城市公园（游园）及风景名胜区等人流集散场所附近应设置公共厕所，须临路并对外开放使用。公共厕所设置标准应满足见表5-1的规定。

公共厕所设置标准参数   表5-1

5.7.2  生活垃圾转运站宜靠近服务区域中心或生活垃圾产量多且交通运输方便的地方，不宜设在公共设施集中区域和靠近人流、车流集中地区。

5.7.3　消防站的设置数量及半径应满足规范要求，选址应符合下列条件：

1、应设在辖区内适中位置和便于车辆迅速出动的临街地段；

2、其主体建筑距医院、学校、幼儿园、托儿所、影剧院、商场等人员集聚较多的公共建筑或场所的主要疏散出口不应小于50米；

3、辖区内有生产、贮存危险化学品单位的，消防站应设置在常年主导风向的上风或侧风处，其边界距上述危险部位一般不宜小于200米；

4、消防站车库门应朝向城市道路，至道路红线的距离不应小于15米。

第六章 附则

6.0.1  本规定与国家相关规范、规定有不一致时，以国家、省相关规范规定为准。

6.0.2   在本规定发布施行前，市城乡规划行政主管部门提供规划条件或审批的规划方案，仍可按原规划条件或批准的规划方案实施。

6.0.3  市城乡规划行政主管部门可对本规定的具体应用问题进行解释。

6.0.4  本规定自发布之日起生效，原版《南阳市城市规划管理技术规定》同时废止。

附件：附录A：名词解释

          附录B：计算规则

附录A:名词解释

1、中心城区:西至规划312国道城西段、长江西路南段；北至焦柳铁路引入宁西铁路连接线、独山北界；东至南阳机场、大楼子庄；南至兰南高速公路与宁西铁路交接处,规划城市建设用地面积165平方公里。

2、旧区改建：对城市旧区进行的调整城市结构、优化城市用地布局、改善和更新基础设施、整治城市环境、保护城市历史风貌等的城市更新建设活动。

3、建筑控制线：有关法规或详细规划确定的建筑物、构筑物的基地位置不得超出的界限。

4、容积率：在一定范围内，地上建筑面积与实用地面积的比值。

5、建筑密度：在一定范围内，建筑物的基底面积总和与实用地面积的比例（%）。

6、绿地率：一定地区内，各类绿地总面积占该地区总面积的比例（%）。

7、居住建筑：整栋建筑的使用功能均为住宅的建筑。

8、非居住建筑：整栋建筑的使用功能为除住宅以外功能的建筑。

9、民用综合建筑：多种民用使用功能混合的建筑。

10、建筑间距：两栋建筑物或构筑物投影最外边线之间的最小水平距离。

11、建筑退线：建筑物投影最外边线与建设用地红线之间的最小垂直距离。

12、建筑高度：指自建筑物室外散水至建筑物顶部最高点的高度。

    13、裙房：与高层建筑主体相连的建筑高度不超过24米的附属建筑。

14、半地下室：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。

15、地下室：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

16、结建项目是指结合地表建筑一并开发建设的地下建设项目；单建项目是指独立开发建设的地下建设项目。

附录B:计算规则

1、建筑面积计算：

建筑面积测量计算以国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013、2014为准。

2、建筑基底面积的计算：

建筑基底面积既不等同于底层建筑面积，也不是基础外轮廓范围内的面积。

建筑基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。

它一般的计算规则是：独立的建筑，按外墙墙体的外围水平面积计算；室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等按立柱外边线水平面积计算；有立柱或墙体落地的凸阳台、凹阳台、平台均按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算；悬挑不落地的阳台（不论凹凸）、平台、过道等，均不计算。大型商业综合体内部有顶盖的通道计算基底面积，但不计容；建筑内部有顶盖的天井计算建筑基底面积并计容。

3、建筑容积率计算：

(1)、住宅建筑当层高大于等于4.5M，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，按该层建筑面积乘以1.5倍计算。当住宅建筑标准层层高大于等于4.9M（2.7+2.2）时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，按该层建筑面积的2倍计算。跃层式住宅等当起居室（厅）层高为户内通高以及住宅坡屋顶可按其实际建筑面积计入容积率。

(2)、行政办公建筑当层高大于等于4.8M，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，均按该层建筑面积乘以1.5倍计算。当办公建筑标准层层高大于等于5.5M（3.3+2.2）时，不论层内是否有隔层，均按该层建筑面积的2倍计算容积率指标；当办公建筑层高大于等于8.8M（3.3×2+2.2）时，按该层建筑面积的3倍计算容积率指标。

(3)、普通商业、商务建筑当层高大于等于5M，计算容积率指标时，按该层建筑面积的1.5倍计算。当普通商业建筑标准层层高大于等于6.1M（3.9+2.2）时，不论层内是否有隔层，均按该层建筑面积的2倍计算容积率指标；当商业建筑层高大于等于10M（3.9×2+2.2）时，按该层建筑面积的3倍计算容积率指标。大型商业、商务建筑（用于商业经营活动的任意楼层建筑面积大于等于5000平方米或总建筑面积大于等于15000平方米），当层高大于等于5.4并小于6.1米，计算容积率指标时，按该层建筑面积的1.5倍计算；当层高大于6.1米时，计算容积率指标时，按该层建筑面积的2倍计算。

(4)、工业建筑当层高大于等于8M，在计算容积率时该层建筑面积乘以2倍计算。

(5)、计算有阳台建筑的容积率指标时，凹阳台和半凸半凹阳台按结构地板水平投影面积计算全面积计入容积率指标；凸阳台，进深在1.8M以内（含1.8M）的按结构地板水平投影面积的一半计算计入容积率指标，阳台进深大于1.8M的，超过1.8M的部分按实际面积计入容积率指标。

(6)、项目含有飘窗设计的，须在申报图纸标准层中提供飘窗大样和具体位置。飘窗挑出长度（外墙墙体结构外边线至窗户外边线）不得大于 600mm。当窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，按其围护结构外围水平面积计算1/2面积并计入容积率指标；当窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.1m及以下的凸（飘）窗，窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸（飘）窗，不计算建筑面积且不计入容积率指标。

(7)、地下空间的顶板面高出室外地面1.5M及以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算计入容积率；地下空间的顶板高出室外地面不足1.5M的，不计入容积率。

如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2M作为室外地坪，之后再按上述规定核准。

(8)、 建筑物架空层，按照《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013计算建筑面积，并计入容积率指标。架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视线通透，空间开敞；无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。

    (9)、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、等公共部分及屋顶，体育馆、博物馆、影剧院、室内溜冰场和展览馆类建筑不按本节规定计算容积率，其容积率指标计算按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行。

    (10)、突出屋面的附属用房（如楼梯间、电梯间、设备房等），均在建筑面积计入容积率指标。

4、实际用地面积计算：

实际用地面积是指建设项目用地红线内的面积，城市道路红线内、河道蓝线内、绿线内的面积不计入。

5、建筑间距计算：

建筑间距分正面间距和侧面间距两个方面，凡泛称的住宅间距系指正面间距。本规定确定的建筑间距仍以满足日照要求为基础，综合考虑了采光、通风、消防管线埋设和视觉卫生与空间环境等要求为原则。

（1）住宅建筑底部设有商店或其他非住宅用房的，建筑间距计算不得扣除底部商店或其他非住宅用房的高度。同一满铺裙房之上的住宅建筑，其间距计算可以扣除裙房高度。

（2）不规则平面的住宅建筑，按建筑外墙面的最凸出外围线和周围建筑的最近距离计算建筑间距。

（3）住宅建筑南北向布置，相邻两住宅建筑之间地面有高差时，其建筑间距按下列原则计算：当南侧住宅地面低于北侧住宅地面高度时，以两建筑高度完全重叠的部分计算建筑间距，并应同时符合其他规范的要求；当南侧住宅建筑地面高于北侧住宅建筑地面时，应以南侧建筑高度加上南北地面高差计算建筑间距。

（4）坡度大于45度的多、低层坡屋面建筑，其建筑间距是指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间的最小垂直距离。